İçeriğe geçmek için "Enter"a basın

6 Soruda Gayrimenkul Sertifikaları

1. Gayrimenkul Sertifikası nedir?

Gayrimenkul sertifikaları (GS) başlayacak ya da devam etmekte olan bir gayrimenkul projesinin belirli bir payını temsil eden hibrit özelliğe sahip varlığa dayalı bir yatırım aracıdır. Hibrit yapıdadır, yani denizkızı gibi, üstü kız altı balık. 🙂 Nasıl mı? Çünkü yatırımcı GS sayesinde, belirli sayıda GS’ye sahip olarak dilerse konut sahibi olabileceği gibi; isterse de hisse senedi alır satar gibi, GS alıp satarak da GS’nin “pazar süresi” içerisindeki piyasa fiyatındaki dalgalanmalardan sermaye kazancı elde edebilir.

Süresi içinde vurgusuna dikkat edilmesinde yarar var, zira her GS’nin bir vadesi var ve bu vade önceden belli. Süresi içerisinde satılmayan bir GS ne olur? Ya asli edim ya tali edimle sonlanır; ki bunları birazdan göreceğiz.

Normal koşullarda gayrimenkul yatırımı yaparak buradan kazanç sağlamak isteyen yatırımcı, sizler de taktir edeceksiniz ki, bunu öyle 100-200 liralık, hatta 10000-20000 liralık bir birikimle bile yapma fırsatından yoksundur. Çünkü bu fiyatlara gayrimenkul bulmak mümkün değil. Fakat GS dediğimiz araçlar sayesinde yatırımcının belirli bir gayrimenkul projesine yönelik olarak görece ufak birikimleriyle de bunu yapması mümkün hale getirilmiştir.

2. Vade boyunca satılmayan GS’lerin durumu ne olur?

Bir GS, bir gayrimenkul projesinin başlangıcında halka arz ediliyor ve sonrasında da BİST bünyesinde bu sertifikaların alınıp-satılmasına imkan verecek ilgili pazar açılıyor. Yatırımcılar bu pazar yoluyla arzu ederlerse ister halka arz sırasında aldıkları ister sonradan GS pazarından aldıkları GS’leri, proje bitim tarihine kadar piyasadaki o anki fiyattan nakde dönüştürebiliyorlar ya da isteyenler bu pazardan alım yapmaya devam edebiliyor. Yani buraya kadar hisse senetlerinde olduğu gibi, halka arz ve ikincil piyasa…

Gayrimenkul projesi bittiğinde ise, GS’ye ait BİST bünyesindeki pazar kapanıyor. Pazar süresi içerisinde satılmayan GS’ler ya asli edime ya da tali edime konu oluyor. Asli edim, projede yer alan herhangi bir bağımız bölüme karşılık gelecek sayıda GS’ye sahip olan yatırımcıların, ellerindeki GS’leri, ilgili bağımsız bölümün tabusunu devralmak suretiyle mülk olarak edinmelerine deniliyor. Asli edim yoluyla bağımsız bölüm mülkiyeti alacak kadar elinde GS olmayan ya da olmasına rağmen bağımız bölüm almayı tercih etmeyen yatırımcıların GS’leri ise tali edim ile değerlendiriliyor. Tali edimde GS sahibine, gayrimenkul satışından elde edilen gelir, payı oranında parasal olarak ödeniyor.

3. Asli Edim Süreci Nasıl İşler?

Yatırımcının, elinde bulundurduğu GS’ler karşılığında projeden tapu almasına, yani gayrimenkul projesi içindeki kendi tercih edeceği bir bağımsız bölümü talep edip, onun mülkiyetine sahip olmasına asli edim denildiğini söylemiştik, şimdi de sürecin nasıl işleyişine biraz daha yakından bakalım.

Asli edim talebi yatırımcı tarafından belirlenen tarih aralığı içerisinde (ki bu tarihler ihraç sırasında KAP’ta kamuya duyuruluyor) herhangi bir tarihte yapılabiliyor. Gelen yatırımcı talebi, ihraççı tarafından 2 iş günü içinde olumlu ya da olumuz cevaplanıyor. Eğer bağımsız bölüm daha önce başkasına satılmış ise, yatırımcıya maalesef deniliyor; yok eğer müsaitse yatırımcıya 10 gün içinde gelin “satış vaadi sözleşmesi” imzalayıp bu işi tamamlayalım deniliyor. Yatırımcının asli edim talebini “kullanım süresi” içerisinde erken ya da geç yapması bağımsız bölümün karşılık geldiği GS adedi açısından bir farklılık yaratmıyor. Ne var ki, yatırımcı mülk edinmek istediği bağımsız bölüm, önceden başka bir yatırımcı tarafından alınırsa, söz konusu bağımsız bölüm pek tabiidir ki artık talep edilemiyor.

Eğer projede asli edim sonucu bir bağımsız bölüm satışı gerçekleşirse, bu durum KAP vasıtasıyla yatırımcılara bildiriliyor.

4. Tali Edim Nedir?

Asli edim kullanım süresi içerisinde, asli edim talebinde bulunmayan veya ilgili sertifika henüz borsada işlem görmeye devam ettiği sırada elindeki GS’leri satmamış olan yatırımcılar otomatikman tali edim talep etmiş sayılıyor. Peki, tali edimde, GS sahibine ne kadar para ödeneceği nasıl belirleniyor?

Öncelikle asli edime konu olmayan bağımsız bölümler belirli bir süreliğine
açık artırmaya çıkarılıyor ve burada satım gerçekleştiğinde elde edilen gelir, GS sahibine payı oranında dağıtılıyor. Ya bağımsız bölümler açık artırmada da satılamazsa ne oluyor?

O zaman da GS pazarında son 3 ayda oluşan ortalama fiyat baz alınıyor; ama yok, eğer bu da sağlıklı bir fiyat değil görüşü hasıl olursa, o takdirde de son çare olarak bağımız bir değerleme uzmanına değerleme raporu (ekspertiz raporu) hazırlatılarak bu raporda öngörülen değer neyse, tali edim ödemelerinde de o değer esas alınarak tali edim sonlandırılmış oluyor.

5. Projedeki Her Bağımsız Bölüm Aynı Adet Gayrimenkul Sertifikasına Mı Karşılık Geliyor?

Hayır, bağımsız bölümlerin karşılık geldiği toplam GS adedi birbirinin aynısı olacak diye bir kural yok; çünkü bağımsız bölümlerin gerek metrekaresi gerekse şerefiyesi farklı olabiliyor. Şerefiye dediğimiz de, lütfen akıl karışmasın; çünkü bu farklılığa bağımsız bölüm ihtiva eden her gayrimenkulden zaten hepimiz alışığız: Hani aynı binada ya da aynı sitede olmasına rağmen dairelerden biri havuza bakar biri yola bakar, yok efendim biri zemin kattadır bir orta kattadır ve bu yüzden değeri de farklı olur ya, işte tam olarak bu.

6. Peki, metrekaresi ve şerefiyesiyle birlikte, ben gözüme kestirdiğim bağımsız bölüm için kaç GS almam gerektiğini nasıl bileceğim?

Öncelikle her GS, gayrimenkul projesinin her bir metrekaresinin %1’ine tekabül ediyor. Diğer bir ifadeyle gayrimenkulün metrekare cinsinden toplam proje büyüklüğünün 100 katı kadar GS ihraç ediliyor. Fakat buraya dikkat: Ama bu örneğin 100 metrekarelik bir bağımsız bölümü 10.000 GS karşılığında alabileceğimizi göstermiyor. Neden mi? Öncesinde de bahsettiğimiz gibi şerefiyeler farklı olabiliyor da o yüzden. Öyleyse hesaplamayı nasıl yapacağız? Gelin burayı biraz daha kurcalayıp, künhüne varmaya çalışalım.

Gözümüzde 5 katlı bir bina projesi canlandıralım ve her katında 100 metrekarelik bir daire olsun. Öyleyse bu bina projesi için kaç adet GS ihraç edilecek? 5*100=500 olacağına göre, projenin metrekare cinsinden toplam büyüklüğü 500 metrekaredir. Her metrekare de 100 sertifika demek olduğuna göre 500*100=50.000 adet GS ihraç edilecek. Burası kesin, burayı aklımızda bir köşeye koyalım.

Şimdi de bir adım daha gidelim ve her kattaki daireye aklımızdan şöyle en yuvarlaklarından değerler biçelim ve böylelikle projenin toplam değerini ve sonrasında da ortalama metrekare değerini bulalım.

  1. kat: 100.000 TL
  2. kat: 110.000 TL
  3. kat: 130.000 TL
  4. kat: 110.000 TL
  5. kat: 100.000 TL

Projenin Toplam Değeri: 550.000 TL, Öyleyse Ortalama Metrekare Değeri: 550.000/500=1.100 TL

Mademki projedeki her metrekareye karşılık 100 adet GS ihraç edildi ve burası hiç değişmiyor; öyleyse,1 adet GS değeri de kaç lira olur? Pek tabii ortalama metrekare değerinin 100’de 1’i. E hadi onu da hesaplayalım öyleyse. GS değeri: 1.100/100=11 TL

Her 1 GS 11 TL ediyor. Bakın bu piyasa değer değil, elimizdeki projenin ortalama metrekare hesabından bulduğumuz değer.

Şimdi esas soruya gelelim: Örneğin projenin 3. katındaki daireyi almak istersek kaç adet GS’ye sahip olmamamız istenecek? Daire 130.000 lira ettiğine göre ve biz her bir GS’nin 11 lira ettiğini hesapladığımıza göre; 130.000/11=11.118 adet GS 3. kattaki daireyi almamıza yetecek. Yani 11.118 adet GS elimde varsa, ben artık 3. kattaki daireye, dilersem, talip olabilecek ve asli edim talep edebileceğim.

Bonus: Dur dur, kâr mı ettik zarar mı?

–Doğrusu bilmiyorum.

–Nasıl bilmezsin, sen Finansçı Usta değil misin?

–Estağfurullah. Ayaklarınızın türabı, gönüllerinizin hizmetçisiyim. 🙂 (Bu vesileyle dev ozanımız Neşet Ertaş’ı da rahmetle anmış olalım.)

Sen bana GS’yi kaça aldığını söyle, ben de sana kâr mı ettin zarara mı uğradın söyleyeyim. Nasıl? Şöyle:

Diyelim ki, ister halka arz sırasında ister sonradan piyasadan GS aldınız ve yine piyasa müddeti içinde bunu sattınız. Bu durumda tıpkı hisse senetlerinde olduğu gibi, ucuzdan alıp daha pahalıya sattınızsa kâr ettiniz, aksi durumda zarar ettiniz demektir.

Peki, tali edime gidildiyse nasıl olacak?… Mevzu yine aynı aslında, ortalama kaça aldınız ve tali edimde elinize kaç lira geçti? Duruma göre kâr ya da zarar…

Son olarak ben ev sahibi oldum, yani asli edim talep ettim? diye soruyorsanız da… Mal sahibi mülk sahibi, hani bunun ilk sahibi, mal da yalan mülk de yalan var biraz da sen oyalan, derler adama ama cevap bu değil.

Asli edim yoluyla ev sahibi olduysanız da, bu durumda kâr mı ettiniz zarar mı, açıkçası bunu doğrudan cevaplayabilmek zor. Neticede asli edimin de size ortalama bir maliyeti oldu, önce bunu hesap etmek gerekir. Sonra sahip olduğunuz bağımsız bölümün “adil değeri” nedir? Bunun için de tali edimde yapılan ödemeleri referans alabilirsiniz. Tüm bunların sonunda da yaptığınız alışveriş, sizin açınızdan kârlı mı oldu zararlı, en azından fiktif olarak bir yorum yapabilirsiniz. Fiktif diyorum, çünkü sonuçta mülk edindiniz ve sonrasında o mülkü satmadınız ve malum gayrimenkul alındıktan sonra onun piyasa değerini anlık olarak izleyebileceğimiz bir piyasa ekranına da sahip değiliz.

Sağlıcakla.

Yorumlar kapatıldı.

Mission News Theme by Compete Themes.